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부동산이 가야할 길 1 - 서두 - 행복한 사회를 만들기 위한 첫번째 길.... 부동산을 제자리로...

 

골프장이 경매에 나오고 있다. 2008년 3개에 불과 하던 것이 2014년 현재 60여개가 넘는다 한다. 

한국의 골프장 수는 현재 500개에 육박 하고 있다. 

부동산이라는 것이 누구나 돈이 된다고 하면 뛰어들고 하는 것이듯 골프장도 예외가 아니다.

하지만 이미 가까운 일본의 사례를 경험한 업계의 관계자들의 상식으로 놓고 보면 추가로 골프장을 한국에 건설 하는 것은 마치 " 부동산 사기 도박 " 과 같은 것이다.

 

골프장의 50% 정도가 적자를 보고 있다고 한다. 한국의 골프장은 일본과 달리 대기업들이 주로 운영을 하기 때문에 적자를 봐도 운영은 될 것이라는 의견들이 있지만 그렇다고 적자 지속 운영이라는 것이 바람직한 것은 아니다.

 

 

골프장.jpg

 

 

골프장은 일반적인 부동산과 다른 구조를 가지고 있다.

골프회원권을 분양하는 분양 대금으로 골프장 건설에 들어 간다. 1인당 5억씩 받아서 골프회원권 하나를 부여 했다고 보자. 골프장 건설비는 일반적으로 800억 정도가 들어 간다.  160명에게 분양 하면 골프장을 무료로 지을 수 있다. 여기에 수익을 봐야 하기에 2배로 분양을 한다 치면 800억의 수익이 나온다.

그래서 모두들 골프장을 지려 하겠지. 골프장이 잘 되든 말든 일단 돈방석에 앉고 나서의 일이니 말이다.

 

하지만. 골프장 분양 계약은 보통 10년 단위로 이루어 진다. 5억을 낸 투자자들은 골프를 즐기던 안즐기던 상관 없이 골프회원권을 거래 하면서 가격상승시 시세 차익을 보는 재미에 분양을 받아 왔다. 그런데 골프장이 10년간 100개에서 500개 가까이 늘어 나면서

 5억을 주고 샀던 회원권이 10억까지도 가다가 지금은 2억대로 반토막이 났다.

이사람들이 10년이 되면 지금 시세 2억에 개개인 거래 매도를 하지 않고 골프장에 반환 청구를 할 수 있는 권한이 있다. 바로 5억을 받을 수 있는 것이다.

물론 10년전 5억과 지금의 5억은 엄청난 차이가 있겠지만 말이다.

 

하여 대다수의 바보가 아닌 골프회원권 보유자들은 만기 상환 청구를 하게 된다. 문제는 골프 회원권이라는 것이 시기를 두고 분양을 하기도 하지만 초기에 공사대금을 날로 먹기 위해 일시 분양을 한다는 것이다. 이러한 분양 물량의 50%만 청구가 들어 와도 400억이다. 일시 상환이다.

물론 은행이 대출 담보로 일시 해결을 하겠지만 이건 해결될 일이 아니다.

 

그래서 몇년전 부터 한국의 골프장은 다 망할 거라는 이야기가 나왔던 것이다. 하지만 이건 아는 사람들의 이야기 이다.

부동산을 가진자들은 절대 부동산이 하락 할 거라는 것을 말하는 것을 금기시 한다.

죽기 전까지 패를 가리는 도박판인 것이다.

 

요즘 골프 가격은 예전에 비해 많이 저렴해 졌다. 물론 그래도 비싸긴 하다. 인당 최소 평일 기준 식대 포함해서 15만원 ~20만원은 기본이니... 예전엔 30만원 정도 했다. 먹는거 제대로 안먹고 좀 멀리 가고 평일중에서도 월요일 안좋은 시간대 치면 10만원 안짝으로도 해결 된다. 성수기엔 조금 다르고 주말엔 1.5 배 정도는 기본 든다.

 

골프가 사회 문제가 많이 되면서 대기업 공무원 등 골프 금지를 하면서 줄어든 수요와 공급이 과잉되면서 발생한 수요 부족과 부동산시장의 거품이 함께 어우러져 골프 회원권 부동산 시장에 큰 타격이 조만간 예상 된다. 하지만 가장 중요한것은 무분별한 골프장 건설이 더 큰 원인이겠다.

조그마한 땅덩어리에 골프장이 500개나 건설되도록 만든건 골프장 사업에 잇권이 없고서는 불가능 할 것이다.

골프장은 또한 환경기준에 대하여 비중을 두는 것 보다 건설위주의 비중으로 인해 환경파괴의 주 요인이 되고 있기도 하다.

골프장 근처의 생태계 파괴가 심심 찮게 불거지고 있다.

 

어쨋던 돌아가서... 그럼 골프장 어떻게 될 것인가?

 

원천적인 문제로 돌아가서 답을 찾아야 한다. 바로 "부동산" 이라는 것이다.

 

 

부동산.png

 

 

부동산을 투기로 생각하는 대한민국의 인식이 변해야 함과 동시에 골프장도 마찬가지로 따라 가야 한다.

이미 회원권을 보유한 사람들은 구입 당시 투자를 한 것이므로 투자의 이유를 불문하고 투자 손실은 당연히 감수해야 한다. 투자 이익이 있다면 손실도 당연히 있는 것이니까.

골프회원권도 마찬가지로 매매 금지 하는 방향으로 가야 한다. 골프를 치고 싶은 사람들이 여유자금으로 회원권을 보유 하는 순수한 회원제 골프장들 본연의 모습으로 가야 한다. 계약자체에 10년후 상환 조건에 해당되어 기 계약된 부분은 회원이 원하면 되사주는 건 당연 하다. 되사줄 돈이 없으면 망해야 하는 거고. 단 일정 기간 후 재연장시는 이런 조항을 빼고 혜택을 추가 하고 자체 양도를 알아서 하는 주식투자의 방식으로 진행해야 한다.

 

그래서 망하는 골프장은 새 주인을 만나서 골프장 운영으로 또는 사업전환 등을 통해 해결해 나가야 한다.

골프장 운영에서 부족한 금액은 현재 골프장들이 분양하는 저가 회원권 같이 가격을 낮춰 구입할 수 있는 구매자의 폭을 높이는 등의 자구책 마련으로 저렴하게 운영될 수 있도록 해야 한다. 또한 골프장들의 운영비용 차별화도 꾀하면 가능하다. 세계에서 가장 좋은 골프장들이 대한민국에 즐비 하다.

그럴 필요 없다. 가격을 낮추고 비용을 줄여 골프를 즐기는데 집중하게 해 주는 골프장들은 그 길을 가면 살수 있다.

 

돈 가진 자들이 부동산 가격을 낮추지 않기 위해 끙끙 앓고 비워둘 것이 아니라 더불어 사는 사회를 위해 나눠야 한다.

지금의 골프장들은 모든걸 반값으로 낮춰야 한다.

빨리 골프가 대중화의 길을 가게 하기 위해 가장 중요한 것은 가격의 대중화 이다. 현재 인프라는 다 되 있다. 이제 내리면 된다. 경매와 소송으로 무너지지 말고 알아서 먼저 대응을 하라! 세상은 변하고 있다. 부동산 불패는 이미 끝난지 오래다. 부동산 반값시대가 곧 다가 온다. 그리고 다가 오게 해야 한다.

 

부동산에 잠긴 돈 때문에 경제가 돌아가지 않는다. 소비도 일어나지 못한다. 모든것이 원점에서 다시 시작해야 한다.

부동산 투기를 조장하는 정부는 꺼꾸로된 정부다. 사람이 재대로 살수 있고 행복하게 살수 있게 하는 가장 큰 근본 대책은 부동산에서 해결되야 한다.

서서히 부동산 가격이 반값이 되면 일자리도 늘어 나고 행복지수도 높아지게 되 있다. 무조건 그리되게 되 있다. 불가능하다고 생각 하는 것은 쇠뇌당한 우리의 뇌다.

 

자 골프장도 갔고... 이제 집값을 내릴 때 이다. 월세 전세 다 내려서 숨좀 쉬고 살 수 있는 대한민국을 만들자.

 

정말 좋은 책이다 꼭 봐야 할 책이다. 변호인 같이 말이다.

 

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